“终末悔的事弟媳妇，就是全款买了车位。”

家住四川成齐的李菲在应答媒体惊奇。2017年她全款17万元购置车位，彼时屋子首付也才30万元。

最近偶尔看到业主群信息，她的心哀莫大于心死——小区车位的月房钱也曾降到了300元，还包每月100元的车位科罚费。

“把车位租赁去的每月收益独一200元，不谈判通胀要70年回本，确切赔大了。”她恼恨地说说念。

曾几何时，车位照旧抢不到就要涨价的住宅标配，如今却变得越来越鸡肋，不仅是不少东说念主卖房时的“拖累”，还成为拖累开荒商的“烫手山芋”。

车位，为什么卖不动了？

图片由豆包AI生成 辅导词：泊车位

车位的逻辑，是挥霍？

价钱“跳水”的车位，险些成为李菲连年来终末悔的一笔奢靡。

彼时为了泊车方便，李菲绝不踯躅地斥资17万元买下车位。昨年从小区搬走后，李菲思将闲置的车位动手。不外房产中介告诉她，咫尺小区车位挂牌价仅为10万元傍边，但也曾两三年齐莫得现实成交了。要知说念，她当初的购买价是17万元，接近腰斩的价钱令她难以汲取。

天然有些不宁肯，但李菲最终还所以10万元的价钱将车位信息挂到了中介，期待能有买家来运筹帷幄。仅仅，车位挂出去近半年齐无东说念主问津。

直到有时看到小区业主群里的信息，她才知说念为什么没东说念主来询价。令她恐惧的是，小区业主群里不仅有300元包科罚费出租车位的业主，运筹帷幄中以至出现了只须付科罚费（100元/月）就惬心出租车位的业主。

连年来，车位的价钱出现了大幅度的下落，可即就是降价也难以去化，法拍市集就是一个很好的不雅察窗口。

据中指酌量院最新陈述，2025年1—2月寰宇各物业类型法拍技俩中，法拍车位车库成交额仅为2.8亿元。其中交游截止拍品4.9万件，成交拍品0.4万件，清仓率独一9.1%。对比之下2024年法拍车位车库清仓率也仅有10.7%，其清仓率是最低的，成为拍品类别中最“难卖”的类型。

供求关联，是决定车位价钱的环节。

即便车位房钱与价钱降到这个程度，李菲不雅察车库里照旧有好多空着的车位。她分析，小区车位降价的进犯原因就是车位太多了，供过于求，小区车位比达到了1:1.6，这意味着每户住宅配有1.6个车位。

又名车位销售告诉中国新闻周刊，车位好不好卖，车位比是决定性要素。车位比是指小区“总户数”与“车位总和”之间的比例。一般情况下，车位比越高，滞销的可能性就越大。

在一线城市，如北京、上海、广州、深圳等，由于前期大范畴的房地产开荒以及较高的车位比要求，跟着巨额新建小区的车位供应齐集入市，导致库存积压；而在中小城市，跟着城市化程度加快，房地产开荒范畴扩大，车位成就数目也在快速增长，但需求端增长相对从容，同样靠近库存飞腾的问题。

广州市交通运载局在2024年7月发布过的一份材料显现，限制2023年底，广州市共有泊车泊位约388.3万个弟媳妇，小汽车保有量约355.7万辆，泊车泊位供给率为1.09个/辆。

再以武汉为例，武汉城建集团旗下缠绵运筹帷幄集团交通公司发布的《2023年度武汉市泊车发展蓝皮书》显现，2023年武汉市生动车领有量达455万辆，累计建成泊车位477.91万个，泊车位比生动车多22万个，车位比达到1:1.01。

“再加上多数车位莫得产权，无法像住宅房产那样典质，在独一使用价值的情况下价钱受需求影响更昭彰，跌起来相比狠。”该销售说说念。

“与住宅的刚需属性不同，车位与挥霍的逻辑更像，骨子上属于提高生流水准的非必需品，不买的话也可以租。”有着多年车位包销操盘教化的车位营销人人张冰对中国新闻周刊说说念。

资深地产人人、千羽运筹帷幄总司理李巧玲同样将车位比作挥霍。她进一步指出，在预算有限的情况下，客户时常优先遴荐租赁车位。

不外车位销售也得看所处城市和地段。张冰坦言，关于中枢区位的优质盘，规章的车位比大齐不够，时常不等技俩托福车位就售罄。但关于大多数庸碌楼盘来说，车位四肢巨额的改善品，销售费劲的近况短期难以蜕变。

尤其是下千里市集的新盘，车位销售问题更为凸起。李巧玲对中国新闻周刊坦言：“一些低线城市下千里市集新楼盘的车位去化，能到20%就可以了。”

2万元的车位，难住开荒商

从供应的角度来看，难卖的车位成为开荒商们的“烫手山芋”。

曾几何时，车位是开荒商赢得溢价的“利器”，而今却成为需要孔殷摈弃的“包袱”。有着跳跃20年地产从业教化的李巧玲惊奇，地产火热的那些年，二线城市中枢区位的车位单价可以粗疏卖到小二十万元；而现今不少开荒商以至推出了“买房送车位”的促销技术，车位沦为“赠品”。

李巧玲与各地一线开荒商有着深远雷同。她了解到，咫尺新建住宅小区车位以地下车库为主，地下车库的成就其实是房地产投资里占比相对较大的一个法子——每闲居米面积地库的刚性投资资本至少是2300元，算下来现实上一个车位的成就资本在7万—9万元，这意味着车位至少卖10万元智商回本。

卖不出去的车位，给开荒商带来了很大的压力，而降价险些成为去库存的最径直格式。

据李巧玲的实地拜谒，中部地区三线城市车位价钱广泛在6万元傍边，更低线的县城在4万元傍边。而一些西北地区的小城市车位价钱以至低到了2万元，号称流血出售。

而折价赔钱出售，亦然开荒商为了“回血”不得不作念的决定。因为只须车位不起初，开荒商就要包袱金额崇高的科罚用度，同期还要承担时间荏苒带来的折旧贬值。

更何况，要是车位积压在开荒商手里，只会越来越难卖。“从住宅小区的生命周期来看，跟着时间推移实力业主会迟缓搬离，再搬进来的客户实力一定会下落，进一步的销售只会愈加恶化。”张冰分析。

窘境在于，即便折价销售，情况也拒接乐不雅。按照李巧玲的不雅察，单价降到2万元的车位去化水平最多也不跳跃50%。

其实并不是开荒商惬心成就“逾额”的车位，新建住宅小区的车位配比主要由当地的战术法例要求规章。

齐门经济生意大学京津冀房地产酌量院院长、耕作赵秀池对中国新闻周刊解读，住房城乡成就部国度尺度《住宅性能评定尺度》（编号为GB/T50362-2022）规章，3A级住宅车位比要达到1:1，且不低于当地尺度；2A级住宅车位比要达到1:0.6，且不低于当地尺度；1A级住宅车位比要达到1:0.4，且不低于当地尺度。这一规章旨在确保住宅成就能够提供充足的生动车泊车位，舒适住户泊车需求。

而具体到场地，尺度可能会更高。“各地住建部门有不同的规章，比如山东淄博规章新址车位配比为1:1.5。开荒商会字据成就小区的层次安排车位比。高等住宅配比高些，低端住宅配比低些。”赵秀池进一步先容。

北京金诉讼师事务所主任讼师、北京法学会不动产法酌量会理事王玉臣告诉中国新闻周刊，开荒商成就车位的数目配比一般会由市集需求、地皮出让时的规画条目、当地的战术等多个原因空洞决定。

张冰不雅察，咫尺来看多地住建部门的车位规画比例大多在1:1傍边，但好多城市的车位比以至广泛配到 1.2、1.5。即就是每户一个车位，这么的配比也处于超配景况。

车位去库存，仍在路上

而在房地产的深度革新阶段，多数的低线城市不祥并不需要如斯范畴的车位供应。

张冰指出，“一刀切”的配比初志是好的，舒适需求、进步品性。然则需求端也在握住变化，各地、各小区之间互异很大，情况多有不同。

“好多家庭莫得车，也有不少家庭有多套房，并且低线城市泊车的空间更多，路边等人人区域齐是遴荐。从车位营销实践的角度看，要是单纯按照配比来作念车位规画，就不免导致车位多余的情况。”张冰说说念。

在多位受访东说念主士看来，均衡好供需关联，或将有用改善当下车位难卖的市集场合。

王玉臣讼师指出，开荒商在开荒成就前期，在车位的规画缠绵上应该开脱“一刀切”的惯性，既要适应场地战术要求，又要充分谈判市集的委果需求。

“我以为在当今这个市集情况下，1:0.75的车位配比是合适的，以至1:0.6，能够很大程度上改善供过于求的场合。县城地产开荒利润浅陋，销售不利，以至还存在亏损的风险。减少车位，就能给企业镌汰很大的投资资本，既镌汰包袱，又进步去化。”李巧玲说说念。

值得矜重的是，连年来场地政府也发布战术效能于促进车位去库存，推出了包括但不限于补贴优惠、促销实行、优化科罚等技术。

2024年10月，成齐市住房城乡成就局等5部门发布奉告，将明确计税价钱尺度，饱读吹各区（市）县因地制宜，制定购买车位补贴战术，并优化科罚措施进步使用成果。

2024年11月，乐山市住房城乡成就局和财政局筹商发布奉告，在乐山市中区、乐山高新区界限内，购买适应条目的未售车位（库），每个车位（库）补贴5000元。此前在乐山市本级界限（含高新区）购买新建车位的购房主说念主可请求每个车位2000元的现款补贴。

同月，广州发布“车位与商品房可同步销售”的楼市新政——车位车库可以按规章与商品房销售同步实施。房地产开荒企业不得系结销售，车位车库销售款项纳入商品房预售款专用账户监管。

战术发力以外，卖车位这门“生意”也需要全新的进化。李巧玲以为，关于开荒商而言，卖好车位这件事应该从成就车位之前就运行。

第一是要“降本”，在舒适规律条目下减少地库的开挖，镌汰车库层高，减少不消要的空间奢靡。“刚需楼盘三米六七的层高，但好多技俩会作念到四米二，其实是存在空间奢靡的，会加剧投资包袱。”李巧玲说说念。

第二是要“增效”，在车位“挥霍”的营销逻辑下，应进步车库的附涨价值。李巧玲举了个例子，中部地区某楼盘车位价钱是14万元，而左近齐是6万元，但其去化率在90%以上。诀要就在于该楼盘作念好了地库好意思化与车主持事，地库造型好意思不雅且科罚精致化，进步庄严感；科罚方还推出了专属于业主的廉价方便洗车做事，为业主大大省俭时间。

不管怎么，车位这类不一样的“挥霍”，需要迎来一场透顶的变化了。

参考贵寓：

《法拍房市集：2025年1—2月一拍成交占比反弹弟媳妇，折价率进步至75%，头部城市推崇亮眼》，2025-03-13，中指酌量院